¿Es necesaria oferta vinculante en la novación?

Hola amigos.

Veréis, conozco a una persona a la que le han colado una cláusula suelo del 4% en su hipoteca y no le han hecho ninguna oferta vinculante, cosa que a día de hoy sigo sin aclararme si era necesaria y se saltaron la ley o no.

En caso es el siguiente: hipoteca firmada a principios de 2008 en la que hubo primero subrogación en la hipoteca del promotor y posteriormente novación con ampliación de capital y ampliación del plazo.

Según tenía entendido la oferta vinculante no es necesaria en los supuestos de subrogación, pero sí en los de novación. De hecho así me lo confirmó el director de otra sucursal bancaria de la misma entidad. Sin embargo he hablado con un abogado ex profesor mío y, tras consultarlo con un notario, me dice que parece que la oferta vinculante se exige en los casos de subrogación, pero no es los de novación. O sea, justo lo contrario de lo que yo entendía que establecía la Orden de 1994.


¿Alguien puede echarme una mano con este asunto?

Muchas gracias de antemano.

Hola,

En los casos de subrogación la OM del 94 no obliga a entregarla. Respecto a la novación no viene explícitamente recogida tampoco dicha entrega pero como explicamos en nuestra página el criterio del Banco de España (a través de su Servicio de Reclamaciones) al respecto es que sí debe entregarse en caso de novación. Te citamos la parte de la memoria anual del Servicio de Reclamaciones del Banco de España donde se menciona:

"es cierto que, una vez que la entidad efectúa las comprobaciones correspondientes,
puede emitir una oferta definitiva con las condiciones financieras aplicables a la
operación —eliminando así futuros problemas que pudieran surgir de una negociación verbal—,
bien sea a través de una «oferta vinculante» obligatoria (si la operación entra dentro de
los límites cuantitativos y materiales de la Orden de 5 de mayo de 1994, de transparencia
de préstamos hipotecarios), o bien mediante cualquier otro documento con el que informe a
los solicitantes de las condiciones económicas a las que se comprometen durante el plazo
que allí se recoja y de acuerdo con la buena fe que debe presidir las relaciones de las entidades
con sus clientes.
En este mismo sentido, está previsto en la Ley 41/2007 que «(l)a información relativa a la
transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre
una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos», por lo que la
futura Orden de transparencia, en cumplimiento de este mandato legal, derogará el límite
cuantitativo actualmente vigente a efectos de exigir de las entidades la emisión de una oferta
vinculante reglada.
Estos mismos criterios son aplicables en cualquier momento de la relación contractual en el
que se modifique cualquiera de las condiciones pactadas, como, por ejemplo, en aquellos
casos en que se suscriban escrituras de novación."


Si lo necesitas podemos facilitarte dicha Memoria Anual del Banco de España. También tenemos disponible en la página web la Orden Ministerial de Mayo de 1994.

Un saludo