Hipoteca y Novacion

Buenas. Primero felicitaros por la labor de este foro. A continuacion paso a plantearos mi caso.
En Mayo del 2009 hicimos una hipoteca de 100000 euros (euribor+1.5, suelo 3.75 y techo 15). No se hizo oferta vinculante. La hipoteca recae sobre la vivienda habitual pero la finalidad del prestamo es OTRAS FINANCIACIONES es lo que pone en la escritura de la hipoteca.
Hablo con el director de la caja y le comento que voy a enviar un escrito al SAC para anular la clausula suelo por ausencia de oferta vinculante y el me dice que igual no me lo conceden por que la finalidad del prestamo hipotecario es OTRAS FINANCIACIONES. Tambien aparece en la escitura de la hipoteca un parrafo que dice (literal):"-Que ,a mi juicio(el notario), no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del prestamo, entregada a la parte prestataria, y las clausulas financieras de esta escritura, las cuales he cotejado previamente a este acto."
Mis preguntas son las siguientes:
   -¿Puedo tener problemas para conseguir la nulidad de la clausula suelo por la finalidad del prestamo hipotecario(OTRAS FINANCIACIONES)?
   -¿Es valido el parrafo de la escritura en el que se refiere a la oferta vinculante teniendo en cuenta que esta oferta vinculante no ha existido?
Posteriormente en 2011 hicimos una novacion y ampliacion de prestamo de 80000 euros. Total del prestamo 180000 euros (euribor+1.5, suelo 3.75 y techo 15). Esta novacion tampoco tiene oferta vinculante y en la escritura de novacion no hace referencia ni a la finalidad del prestamo ni a la oferta vinculante.
¿Que posibilidades tengo de anular la clausula suelo?
Si necesitais mas datos pedirmelos que os los dare sin ningun problema.
Muchas gracias.

Muchas gracias!

La obligatoriedad de la oferta vinculante no viene condicionada por si es vivienda habitual sinó sobre si el préstamo hipotecaria recae sobre una vivienda y entiendo que así es (deberías revisar la escritura para aseguararte).  Textualmente la Orden Ministerial de 1994 dice

"la Orden se circunscribe deliberadamente a los préstamos hipotecarios sobre viviendas, concertados por personas
físicas, cuya cuantía no rebase los 25 millones de pesetas."

Así pues en ningún caso habla de vivienda habitual. Sin embargo como te hemos dicho habría que revisar la escritura para asegurar que queda explicitado el hecho de que el préstamo recae sobre una vivienda.

Cuando la oferta vinculante es obligatoria y el banco no la entrega, está incurriendo en una clara falta de transparencia y en ese caso suele ser fácil eliminar la cláusula suelo.

Saludos

Gracias por la contestacion.
He mirado en las escrituras y el prestamo hipotecario recae sobre la vivienda. Pero la duda mia era que el dinero del prestamo en las escrituras pone que su finalidad es "OTRAS FINANCIACIONES" porque el dinero lo utilizamos para hacer unos pagos y no para la compra de la vivienda. El director de la caja me ha comentado que por ser esta la finalidad igual tenia pocas posibilidades de anulacion de la clausula suelo. ¿Es esto cierto?
Gracias de nuevo.

Hola,

En principio por lo que comenta la Orden Ministerial no deberías tener problemas como te hemos comentado:

"la Orden se circunscribe deliberadamente a los préstamos hipotecarios sobre viviendas, concertados por personas
físicas, cuya cuantía no rebase los 25 millones de pesetas."

Sin embargo al ser un tema tan concreto si quieres asegurarte al 100% puedes hacer la consulta en el Banco de España (si quieres la podemos hacer por ti), aunque tardan en contestar.

De cualquier forma te aconsejamos que reclames porque el hecho de reclamar no te supone ningún perjuicio

Saludos

Gracias por la respuesta.
Como bien indicas voy a hacer una reclamacion al SAC y ya os ire informando del proceso.
Muchas gracias, de nuevo.

Vale, ya nos irás contando

Hola, de nuevo.
Os enseño la carta que he redactado para entregar al director de la caja para que la envie al SAC por si encontrais alguna deficiencia.


Laboral Kutxa (Ipar Kutxa)
Oficina xxxxxxxxxxxxxxx, VITORIA-GASTEIZ
A/Atta. Del Servicio de Atención al Cliente

En Vitoria, a …… de Mayo de 2013
Esta carta la entrego en mano al Señor Director Don xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx o en su caso a la persona encargada para que me la selle, firme y entregue al Servicio de Atencion al Cliente de Laboral Kutxa (Ipar kutxa)

Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamento y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004):

Por la presente, Doña xxxxxxxxxxxxxxxxxx, con DNI: xxxxxxxxxx con domicilio en C/ xxxxxxxxxxxxxxxxx. Como titular del Préstamo Hipotecario número xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, contratado en su oficina xxxxxxxxxxxxxxxx, de Vitoria-Gasteiz

EXPONGO

PRIMERO.- Me dirijo a ustedes en mi condición de titular de un préstamo con garantía hipotecaria contratado con esta entidad, en cuyo contrato esta entidad ha incorporado una cláusula que impone un límite a la variabilidad del tipo de interés, de forma que éste nunca podrá resultar inferior al tipo mínimo que la propia entidad unilateralmente ha fijado (la ya conocida “cláusula suelo”).
Recordarles:
Esta caja, Laboral Kutxa (Ipar Kutxa), está obligado a regirse por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, especialmente el Artículo 82, el cual dice que, una cláusula que sólo sea beneficiosa para una de las partes, es una cláusula abusiva, y por tanto sancionable.
Y que a su vez:
Esta caja, Laboral Kutxa (Ipar Kutxa), está obligado a trabajar según la “Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios” y el incumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Orden podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.


En mi préstamo nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Tengo un límite mínimo de interés remuneratorio de 3,75%(la llamada cláusula suelo), y un límite máximo de interés remuneratorio del 15.00 %(el llamado techo).
Les recuerdo la ilegalidad que supone la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo, ya que solo beneficia a la caja. Y ustedes han actuado con mala fe y en mi caso la falta de reciprocidad es más que evidente.
A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, comporta un desequilibrio contractual importante, pues yo tengo por contrato un interés variable (precisamente para poder beneficiarme de las bajadas del Euribor) mientras que con esta cláusula mínima, me están imponiendo un interés fijo con el que el único beneficiado es la caja.
Señalar también, que la diferencia entre el mínimo (3,75%) y el máximo es desproporcionada, sobre todo por el lado del máximo (conocido como “techo”), en relación al mínimo (o “suelo”), en los años que el Euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que éste puede bajar hasta valores como el 0.490%, que el valor más alto al que ha llegado ha sido de 5,39% (julio de 2008). Y que solo ha estado por encima del 5% 10 meses frente a los mas de 150 meses que ha estado por debajo.
Estas meras consideraciones, convierten la citada cláusula en abusiva.
Y dado que es una cláusula abusiva les voy a exponer un breve resumen de lo que dice el TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS
LIBRO II. CONTRATOS Y GARANTÍAS. TÍTULO II. CAPÍTULO II. CLÁUSULAS ABUSIVAS.
Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
Vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor y usuario, determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.


SEGUNDO.- No poseer Oferta Vinculante. Laboral Kutxa (Ipar Kutxa) no me remitió con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma de la escritura ante notario la Oferta Vinculante del préstamo hipotecario (la Oferta Vinculante no existe), por lo que no hubo transparencia al no informarme de la importancia de dicha cláusula. Tal y como se recoge en:

Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios
Artículo 5. Oferta vinculante.
1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo.
La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.
2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante.

Artículo 7. Acto de otorgamiento.
1. En materia de elección de Notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables.
2. El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el Notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia Notaría.






POR TODO LO EXPUESTO, Y ESPECIALMENTE POR:

• Que Laboral Kutxa (Ipar Kutxa) ha decidió incorporar esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés en mi contrato de préstamo número xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
• La falta de reciprocidad entre la cláusula suelo y techo, y por tanto es una cláusula abusiva por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto ha de ser sancionada con la NULIDAD DE PLENO DERECHO y tenerse por no puesta en el contrato.
• Por no haberme entregado la Oferta Vinculante, que según el artículo 5 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios obliga a la entidad de crédito a presentar dicho documento y que denota una falta de transparencia de la caja hacia mí. El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia.


LES REQUIERO:

PRIMERO- La inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo/crédito (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada.

SEGUNDO- El recalculo de las cuotas satisfechas desde la fecha en que se firmó el prestamo con garantia hipotecaria nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx hasta la última cuota abonada, aplicando las condiciones pactadas. Acto seguido procedan a abonar en mi cuenta nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí y la que realmente hubiera debido de abonar según mis condiciones contractuales, así como los intereses legales que corresponda aplicar a dichos capitales.
TERCERO- Solicito además los intereses de demora del capital a rembolsar y de cada recibo a modificar, en las mismas condiciones y al mismo porcentaje que el banco me cobraría en caso de ser yo el deudor.


CUARTO- Si como fruto de la presente reclamación la entidad elimina las citadas cláusulas de limitación del tipo de interés aplicadas a mi préstamo hipotecario, solicito que dicha modificación se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artículo 1.225 del Código Civil, al objeto de evitar gastos.

QUINTO- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado las propuestas de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta.
En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo.


En Vitoria-Gasteiz a ….. de Mayo de 2013
Recibido y conforme
(sello de la entidad)



DNI y firma DNI y firma

Hola,

La hemos leído por encima (este fin de semana la miraremos un poco más a fondo), y a nivel general la vemos bien (no podemos entra en particularidades porque no hemos visto la escritura). Sólo un comentario, dado que últimamente (y más después de la nota de prensa del Tribunal Supremo respecto a las cláusula suelo) la falta de transparencia se ha convertido en el elemento más importante para eliminar la cláusula suelo cambia el orden de los puntos expuestos mejor: es decir, en primero la falta de transparencia y después la falta de reciprocidad.
 
Nosotros lo cambiaremos también de la plantilla que tenemos en la web para que todo el mundo que la utilice tenga este orden que indicamos.

Saludos