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Hola,
Hoy precisamente me han contestado del BdE y me dicen lo siguiente:
Entendemos por tanto que en el presente caso la entidad reclamada ha de estar en
condiciones de acreditar que informó con carácter previo de todas las condiciones del
préstamo hipotecario que iban a formalizar, y ha de hacerlo conforme a los requisitos
formales y de contenido recogidos en la preterida orden. Esto es, la entidad
reclamada tiene que acreditar que, con una anterioridad mínima de 3 días hábiles
al otorgamiento de la escritura, entregó a la reclamante una Oferta Vinculante o
documento análogo que contenga todas las condiciones financieras de la
operación.
El artículo 5 de la Orden de 5 de mayo de 1994 prevé los requisitos formales y de
contenido de la Oferta vinculante, cuyo apartado 1 párrafo segundo establece lo
siguiente:
“La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones
financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta
Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante
de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la
entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de
entrega”
En este sentido, es el propio reclamante quien aporta al expediente el documento Oferta
Vinculante. Dicho documento, si bien contiene todas las cláusulas financieras de la
operación de préstamo hipotecario, haciendo referencia al límite mínimo a la variación
del tipo de interés, no está firmado por representante de la entidad, razón por la cual
no cumple con uno de los requisitos formales exigidos por la normativa
anteriormente mencionada.
Por todo ello, este Departamento considera que de la actuación de la entidad podría
derivarse un quebrantamiento de la normativa de transparencia.
Por último, añadir que respecto a lo mencionado por la entidad en sus alegaciones en
relación a las obligaciones del Notario autorizante, esto es, advertir que las
condiciones financieras de la escritura coincidan con la oferta vinculante, o advertir
expresamente de la existencia de límites a la variación del tipo de interés, se trata, en la
práctica, de cláusulas de estilo que se incluyen en las escrituras pero que solo
acreditan, en su caso, lo que las mismas textualmente indican, que es el hecho de que
se verifique por parte del Notario que no existen discrepancias entre las condiciones
financieras de la escritura y las establecidas en la oferta vinculante, pero nada nos
indican acerca del cumplimiento, o no, por parte de la entidad acreedora, del requisito
de información previa que le corresponde, en cuanto a las cláusulas financieras que van
a regir la contratación hipotecaria.
Consideraciones que permiten alcanzar la siguiente,
IV. CONCLUSIÓN
1.- En relación con los hechos que motivan esta reclamación, se observa, por parte de
la entidad reclamada, que la actuación de la misma podría ser constitutiva de
quebrantamiento de normas de transparencia de operaciones, al no haber acreditado que informó adecuadamente al reclamante sobre la inclusión en su préstamo
hipotecario de una cláusula de limitación a la variación del tipo de interés
2.- A su vez, y a título informativo, interesa a este departamento recordar que no es
competente para valorar, decidir, ni pronunciarse sobre los posibles daños y perjuicios
que se hayan podido ocasionar a los clientes y usuarios de los servicios financieros.
Dichas cuestiones podrán someterse, en su caso, y de considerarlo el perjudicado, a los
correspondientes órganos judiciales.
3.- Este Departamento no es competente para pronunciarse sobre el carácter abusivo
de una cláusula y/o sobre cualquier eventual vicio en el consentimiento prestado, así
como, por tanto, sobre la declaración de nulidad de un contrato de algunas cláusulas,
no pudiendo pronunciarse al respecto y debiendo ser planteadas estas cuestiones, de
estimarlo oportuno el reclamante, ante los Tribunales de Justicia, únicos competentes a
tal fin.
4.- Se recuerda que este informe no es susceptible de recurso ni ulterior tramitación en
esta sede, dejando a salvo los derechos de los particulares para proceder en la forma
que estimen conveniente a sus intereses ante la jurisdicción competente.
¿Hablo con el banco o procedo a demandar?
Saludos.
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Cerrado
