Revisión de la hipoteca

Hola,
Firmé una hipoteca con el BBVA de 156.000€ el 28 octubre 2002, con suelo de 3,5% y techo del 12%. No soy consciente de tener oferta vinculante (sólo he encontrado un resumen de la minuta del prestamo personal con fecha 22 octubre 2002), mañana iré al Banco a ver si existió una oferta vinculante, pero es muy probable que no.

Tengo 3 dudas:

- ¿Hay posibilidades de que me eliminen la cláusula suelo?
- En el caso en que el Banco elimine la cláusula suelo, tendría derecho a eliminar también el techo? Aunque hoy en día no podemos imaginar que lleguemos a alcanzar intereses tan altos, nunca se sabe...
- Justo me acaban de revisar el tipo de interés el 2 de mayo, esto supondría que en el supuesto de que consiguiera eliminar la cláusula suelo, no vería los efectos hasta la siguiente revisión el año que viene? O el Banco está obligado a revisar el tipo de interés en el momento en el que elimina dicha cláusula?

Muchas gracias y felicidades por su web

Buenas noches,

En tu caso no era obligatoria la oferta vinculante, pero ves por si quieres salir de dudas.
De todas maneras el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo del BBVA por lo que deben quitártela de cualquier manera. Lo que no está claro aún es el mecanismo que usará el BBVA para cumplir la sentencia.
Respecto al techo, el techo viene a ser una estafa porque es tan alto que es prácticamente imposible que se llegue a ese valor, pues si se llegase a valores de más del 10% sería, en la mayoría de casos imposible seguir pagando la hipoteca, en tu caso para que te hagas una idea con el tipo de interés al 12% pagarías más o menos dos veces y medio lo que  pagas ahora de cuota.
El banco debe actualizar el tipo de interés a la siguiente cuota, lo que habrá que ver es si así lo hacen una vez conocida la sentencia del Supremo.

Saludos,

Muchas gracias por su rápida respuesta.

Si no tengo oferta vinculante, que es lo más probable, ¿cómo me recomiendan que redacte el escrito solicitando la retirada de la cláusula suelo? No puedo alegar falta de transparencia si no tengo oferta vinculante ni el banco estaba obligado a dármela no? Además en mi caso sí aparece claramente especificado en el contrato (y en negrita), en el punto 3 bis 3. :
"Limites a la variación del tipo de interés: El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 12% ni inferior al 3,5% nominal anual."


En un foro he leido esto:

"Pide que te la quiten" (usando la hoja de reclamaciones)

Por que motivo hay que acabar con el suelo de la hipoteca:
1) Por ser una clausula abusiva (art 49, punto i de la Ley de Consumidores)
2) Por ser una imposición injustificada de condiciones que supone un incremento de los precios (art 49, punto e de de la Ley de Consumidores)

Las Entidades financieras como entidades delegadas del Banco de España están obligadas a cumplir la Ley de Consumidores.

Por favor, usar las hojas de reclamaciones, e indicar en ella estos dos artículos de la Ley.
Si no os la dan, la sanción a la Entidad, en función de la reiteración puede ser:
- Leve 3.005 Euros
- Grave entre 3.005 y 15.025 Euros
- Muy grave entre 15.025 y 601.012 Euros

Os aseguro que os quitaran el suelo de la hipoteca, y conseguiremos si nos quejamos crear jurisprudencia.""


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y en otro esto:


"Puedes preparar un escrito para el SAC de tu entidad financiera poniendo de relieve la descompensación inicial entre el suelo y el techo (obteniendo el valor de mercado en el momento de la firma de los dos derivados implícitos) y presentando la estimación futura de la evolución de los tipos de interés que tenia el banco en el momento de la firma.
Así es como estamos preparando nosotros las reclamaciones y estamos obteniendo resultados muy positivos"

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por tanto, me recomendáis que alegue falta de reciprocidad entre el suelo y el techo de la hipoteca? hacer referencia a la Ley de Consumidores? o simplemente hacer alusión a la sentencia del Supremo?


Muchas gracias!

Hola,

La falta de reciprocidad no está sirviendo mucho (o nada) hasta ahora para anular las cláusula suelo a nivel de reclamación (sí a nivel judicial). Eso no quiere decir que lo que comentas sea incorrecto, de hecho es correcto y si miras nuestro modelo de reclamación también solicitamos la anulación, a parte por falta de transparencia, por falta de reciprocidad. Puedes comentarlo en la reclamación si quieres pero lo importante y lo que hará que te quiten (o no) la cláusula suelo es la falta de transparencia. Esta falta de transparencia es la que ha anulado las cláusulas en cuestión (si lees la sentencia que hemos incluido en la web (Sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo) verás como el Tribunal Supremo no considera abusividad por la desproporción entre suelo y techo de las hipotecas examinadas).

Sobre si no puedes alegar la falta de transparencia, si puedes hacerlo, la transparencia no se limita a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 (la que obliga a la oferta vinculante) pues en las hipotecas examinadas sí se cumplía dicha Orden Ministerial y sin embargo declara que hay una falta de transparencia.


Aquí te exponemos los motivos que da el Tribunal Supremo:

225. En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:
a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Saludos

Muchas gracias,

Quería comentarles que solicité la oferta vinculante y han tardado 10 días en decirme que no existe, pero de palabra. En mi caso no era obligatoria ya que mi préstamo supera los 150,000€, pero leyendo el contrato, casi al final me encuentro con una nota del notario:

INFORMACION A LAS PARTES, ORDEN DE 5 DE MAYO DE 1994:
A los efectos de la Orden del 5 de mayo de 1994 y como Notario autorizante de la escritura anterior, hago constar:

- Que a mi juicio no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo, entregada a la parte prestataria y las cláusulas financieras de esta escritura, las cuales he cotejado previamente a este acto.

¿qué oferta vinculante revisó si no existía???? Puedo alegar esto en mi escrito de recalmación de alguna forma?

Muchas gracias

Ese fallo que comentas es habitual, pero el error es del notario que ni si quiere se leyó la escritura que preparó el Banco.

Sin embargo, si en tu caso era obligatoria la oferta vinculante y no te la dieron si puedes reclamar en base a eso.

Saludos