Solicitada la oferta vinculante.

Buenas y antes que nada enhorabuena por la web.
Os quiero comentar mi caso, que después de haber leído todo lo que hay por ahí parece claro, pero mejor consultar.
Mi hipoteca es de 130.000 euros, del Banco Popular(antes Pastor) con fecha 30 de Octubre de 2008.
La hipoteca es una subrogación. Tan solo habla de techo antes de que se modificaran las condiciones de la hipoteca, es decir, previo a la novación, pero en la parte donde habla de suelo (del 3,5) y bonificaciones no habla nada del techo (no sé si me he explicado bien).
En la escritura no tengo adjunta ninguna oferta vinculante.
Recuerdo perfectamente como dos días antes el comercial del banco me llamó para pasarme las condiciones. Le pude bajar un punto pero claro, la firma de la escritura era en dos días. Que yo recuerde no tengo nada firmado, soy de los que se guarda todo lo referente a escrituras.
Ayer me puse en manos de un abogado que lleva temas de estos y me ha dicho que lo primero es solicitar la petición formal al banco (atención al cliente). Lo más fuerte es que cuando he ido al banco la cara que ponían era como si fuera "algo único"...se ve que los están entrenando para poner esa cara. Lo que os quería comentar es que mi abogado me dijo que tan solo les diera 5 días hábiles para que me hagan llegar la oferta vinculante, ni un día más. En el banco me dijeron que no la tenían allí debido a que anteriormente no se digitalizaban los documentos, solo a partir del 2009 (que casualidad), y que eso llevaría dos o tres meses. Siempre excusas y más excusas. Decidme si tengo posibilidades. Voy a por ellos.

Buenas noches,

Muchas gracias!

Habría que ver la escritura y la oferta vinculante si existe. Parece por lo que dices que si hay falta de transparencia pero sin ver todas la documentación no podemos decírtelo con toda la certeza.
También queremos comentarte que a veces hay falta de transparencia pero los Servicios de Atención al Cliente no la eliminan por lo que hay que reclamar al Banco de España para obtener un informe favorable y volver al banco con ese informe e intentar hacerlo cumplir (no es vinculante el informe). Si aún así no lo eliminan queda la vía judicial que aunque es muy larga y cara suele tener bastante éxito y ahora con la sentencia del Supremo parece que aún puede que más.

De momento la primera sentencia reclamando la anulación de una cláusula suelo después de la sentencia del Supremo ha conseguido la anulación y devolución de lo cobrado de más (puedes leer la noticia en nuestra sección de Últimas noticias). Así que parece que todo se pone bastante favorable para los clientes.

Saludos

Según me cuentas la única manera para que el banco me elimine la clausula suelo, y en el mejor de los casos me devuelva las "cantidades robadas", es la de coger una abogado y que le plante una demanda.
Me temo que esta será la mejor opción, pues conociendo a los bancos recurrirán al método del "agotamiento", y esperarán a que recurra "por mi mismo" al Banco de España para luego tumbarme la recomendación de este de falta de transparencia, y finalmente recurra a un abogado y mientras tanto estar cobrando el euribor suelo durante casi un año de reclamaciones, para que al final saquen una sentencia que anule las clausulas suelo de todos los bancos...pero claro, esto último ya será dentro de un año y claro, vete a tu a saber si el euribor ya ha subido, y claro, con esa sentencia seguro que no podremos cobrar los años que llevamos pagando de más....mientras que si los demandamos ahora, se juegan; primero que tengan que pagar los costes de mi abogado; segundo que al perder tengan que pagar todo lo que me han cobrado de más durante dos años; tercero, eliminar mi clausula suelo; cuarto, creo jurisprudencia sobre mi caso...
La duda que tengo es cuanto me puede cobrar mi abogado por llevar adelante una demanda...
saludos.

Nosotros te recomendamos que primero hagas la reclamación al SAC ya que se resuelve relativamente rápido (2 meses) y es gratuita. En caso de que no tuvieras éxito con la reclamación si sería conveniente coger un abogado porque la reclamación al Banco de España tarda 4 meses y su resultado no es vinculante.
El proceso judicial puede tardar más de 1 año (normalmente quien pierde recurre) y tienen un coste de como mínimo unos 1000 euros incluyendo abogado, procurador y tasas.

Lo que está claro es que efectivamente los bancos juegan al agotamiento porque como saben que muy poca gente acaba en la vía judicial, intentan que la gente desista antes.
De momento las 2 sentencias que han salido posteriores a la sentencia del Tribunal Supremo han anulado la cláusula suelo y han obligado a devolver lo cobrado de más.


Saludos

Me gustaría saber si el hecho de que mi hipoteca sea una subrogación con novación me lo complica todo.
También me gustaría comentaros que cuando habla del techo (12,50%) me lo comenta antes de la novación/subrogación...en la novación no habla nada del techo...pero si de todo lo demás, como las bonificiaciones, diferenciales y como no, del suelo.
Os recuerdo que mi hipoteca es de 130.000 euros, y se firmó el 30 de Octubre del 2008. En principio, que yo recuerde, no tenía oferta vinculante, aunque la he solicitado a ver por donde me salen.

Y otra pregunta me gustaría haceros...¿pensáis que con todas las denuncias que se han hecho, tanto colectivas como individuales vale la pena que nos esperemos y no denunciar individualmente? ¿Vale la pena que con todos los casos que se han iniciado ya nos esperemos a que salga una Sentencia del Supremo que diga...todos los bancos con Clausula Suelo la tienen que eliminar, si o si?
Mi opinión es que todos denunciaríamos, que sería lo ideal, con 4,5 millones de afectados colapsaríamos los juzgados, pero creo que hay miedo por los costos a los que pueden subir en caso de que no salga todo como esperamos...es muy bonito decir, "voy a denunciar"...pero cuando te dicen los costos a los que te sometes, tanto los de nuestro abogado como los de la parte del banco...glup...es para pensárselo...mínimo 3.000 euros...y eso pica.

Hola,

El hecho que sea una subrogación con novación no lo complica necesariamente. Si fuese sólo una subrogación sólo si quer sería un poco más complicado.
En tu caso deberían haberte dado oferta vinculante o documento parecido con las condiciones pero por lo que dices no fue así.

Respecto a las denuncias colectivas de ADICAE están totalmente paradas así que no lo recomendamos.
La sentencia del Supremo eliminando todas las cláusulas suelo nunca llegará. Lo más parecido a eso ha sido la sentencia del 9 de mayo que ha declarado nulas las hipotecas cuando haya falta de transparencia pero sobre la abusividad ha dictado que hay que examinar caso por caso por lo que será imposible que en el futuro las declare nulas.
Lo que si podría pasar es que algún día el Gobierno anule las existentes, de hecho el PSOE lo ha pedido, pero lo vemos también a día de hoy complicado.

Está claro que lo ideal es que todo el mundo demandase porque se ganarían todos o casi todos los casos y al final los bancos tendrían que anularlas todas ya que en cada caso que pierden tienen que encima hacerse cargo de todas las costas. Sin embargo, los bancos juegan con la gran ventaja que muy poca gente demanda y los procesos son muy largos y ellos lo saben, a día de hoy puede que hayan habido unas 300 demandas como mucho y hay más de 4 millones de afectados!

Saludos

Buenas
Termino de llamar al Banco Popular a ver como llevan la "búsqueda" de mi oferta vinculante (que yo sé que no tengo), y me dicen que suelen tardar unos 7 días para recoger mi expediente...el día que la entregué me dijeron que tardarían muuuucho. De momento llevan 9 días hábiles y sumando.
Este viernes les planto una carta diciéndoles que habiéndo superado el plazo que les di de 5 días hábiles y no habíendo tenido ningún tipo de respuesta por parte de ellos entiendo que no disponen de dicha oferta vinculante y que por lo tanto les reclamo que me la eliminen y que me devuelvan las cantidades de estos dos años anteriores.
Por otro lado me ha surgido una duda, y es la de hacer una "demanda extrajudicial". Mi abogado me ha dicho que existe la posibilidad de hacer este tipo de demanda. Que suele resultar bien en la mayoría de los casos. Principalmente porque tengo un techo del 12,5 y un suelo del 3,5. Me ha dicho que cuando el techo es del 9% el banco suele recular. Pero sobre todo porque cuando el techo es tres veces superior al interes "bancario", que es de un 4% (4x3=12) en estos casos es cuando se aplica con mucho aplomo la falta de transparencia. También me dijo que cuando el techo es del 18% incluso suele estar penado por ley (lo digo por el resto de hipotecados). La duda que me surge es si puedo seguir mi lucha particular con el banco, enviándoles escritos para luego llegar a la del banco de España,  a la vez que les planto la demanda con mi abogado (bien sea extrajudicial, acto de reconciliación etc)...
Y otra duda que tengo es si puedo eliminar los seguros de vivienda (contenido y continente) e incluso la nómina y todo lo demás que me bonificaba para bajar el diferencial (euribor +0.45) ...entiendo que no me afectan a la subida por el techo que tengo...y me puedo ahorrar un pico si los contrato con otra compañía...especialmente lo de la nómina...sé que eso les hará mucho daño. El de una compañía de seguros me ha dicho que puedo hacerlo...y que solo me obligan al seguro de continente por tener una hipoteca. Qué riesgos puedo tener si hago esto?
saludos y gracias por todo.

Buenas tardes,

Vamos por partes:

"Me ha dicho que cuando el techo es del 9% el banco suele recular. Pero sobre todo porque cuando el techo es tres veces superior al interes "bancario", que es de un 4% (4x3=12) en estos casos es cuando se aplica con mucho aplomo la falta de transparencia. "

El tema del triple del interés legal no tiene nada que ver con el techo ni la cláusula suelo, eso se aplica a los intereses de demora que cuando son superiores a ese valor se consideran nulos. Además el hecho que haya un techo de 12,5% no tiene nada que ver en sí con la falta de transparencia. Tendría que ver con la abusividad por desproporción pero ningún servicio de Atención al cliente elimina las cláusulas suelo por desproporcionalidad para conseguir anular por desproporcionalidad hay que poner una demanda.

Para eliminar una cláusula suelo mediante reclamación hay que justificar la falta de transparencia, motivo por el cual también el Tribunal Supremo las ha anulado en determinados casos.

"También me dijo que cuando el techo es del 18% incluso suele estar penado por ley (lo digo por el resto de hipotecados)", nosotros no hemos visto ningún techo del 18% creo que otra vez se están confundiendo conceptos entre techo y intereses de demora. En cualquier caso la usura en España por degracia no es un delito en la actualidad por lo que cobrar al 1000% no tienen ninguna implicación más allá de la anulación de la propia cláusula por abusiva

"Y otra duda que tengo es si puedo eliminar los seguros de vivienda (contenido y continente) e incluso la nómina y todo lo demás que me bonificaba para bajar el diferencial (euribor +0.45) ...entiendo que no me afectan a la subida por el techo que tengo...y me puedo ahorrar un pico si los contrato con otra compañía...especialmente lo de la nómina...sé que eso les hará mucho daño. El de una compañía de seguros me ha dicho que puedo hacerlo...y que solo me obligan al seguro de continente por tener una hipoteca. ¿Qué riesgos puedo tener si hago esto?"

Todos los hipotecados están obligados a tener un seguro de la vivienda por la ley hipotecaria, pero dicho seguro sólo es obligatoria para unos riesgos concretos (nunca para el contenido):


-El importe del seguro a contratar corresponde con el valor a efectos del seguro que consta en la tasación (no se incluye el suelo ni el contenido).

-Las riesgos cubiertos mínimos del seguro de daños son: riesgo de incendio (y explosión) y elementos naturales (tormenta, elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento de terreno, daños por granizo y heladas).

Por lo tanto, efectivamente sí puedes hacerlo siempre que cubras lo que establece la ley y presentes la poliza del seguro al Banco para que asegurar el cumplimiento de la ley hipotecaria. Eso sí, si tienes alguna bonificación con el diferencial por contratar el seguro del hogar con el banco la perderás.

Saludos