MALAS PRÁCTICAS Y AUSENCIA NEGOCIACIÓN CLAÚSULA SUELO CAJA RURAL DE TOLEDO

Buenos días. Mi caso es muy complicado dado que debido a una mala práctica del director de mi sucursal, mi marido y yo nos vimos obligados a firmar cualquier cosa, sin ningún tipo de negociación ni información alguna.
Les pongo en antecedentes:
Comenzamos a pedir información sobre hipotecas a principios del 2008 en diversos bancos, y finalmente nos convencieron las condiciones que se nos exigían en la Caja Rural de Toledo. En Junio fuimos a contratar la hipoteca para comprar un terreno, y el director nos comunicó que no habría ningún problema, pero que si teníamos interés de hacer casa lo mejor sería hacer una hipoteca conjunta de terreno y vivienda. Nosotros nos sorprendimos de que eso se pudiera hacer y él nos aseguró que sí, y que nos ahorraríamos costes de notario y que lo que necesitábamos eran los planos de la obra. Bueno, pues como el dueño del terreno era también el arquitecto, y tenía relación con el director de la caja pues nos hizo los planos, nos los cobró y todo sobre un terreno que no era aún nuestro. En enero del 2009 los albañiles que queríamos contratar nos dijeron que en febrero terminaban donde estaban y que si queríamos empezar tendría que ser ya, porque si no se íban a otra obra y hasta noviembre o diciembre del 2009 no podrían empezar. Nosotros nos casábamos en Julio del 2009 y queríamos tener la casa casi terminada para entonces. Fuimos a la sucursal (íbamos muy amenudo a preguntar sobre cómo íban los trámites de la hipoteca) y el director nos dijo que ya la tenía hecha y que simplemente había que esperar unos días a que llegasen desde Toledo (la central) para firmar y listo, que no  nos preocupásemos y que comenzásemos con la obra que no había ningún problema.
Nosotros comenzamos con la obra a principios de febrero y en la sucursal nos íban dando largas y diciéndonos que no nos preocupásemos que los papeles estaban por llegar de un día a otro porque ya se habían mandado desde Toledo.  Bueno pues cuando llevábamos 2 semanas de obra y teníamos ya entre materiales y albañiles invertidos unos 20.000 € nos dice el director que no nos conceden la hipoteca. ( imagináos, teníamos los cimientos y algunos muros y debíamos 20.000€ sobre un terreno que no era nuestro!!!), Lo pasamos muy mal, estuvimos durante un mes reclamando y quejándonos al director. (alegaban que estábamos pidiendo poco dinero para todo (el terreno valía 50.000€ y estábamos pidiendo 170.000€) y que si queríamos que nos la concedieran debíamos pedir más. También nos pedían avalistas, a lo que nos negamos en rotundo, y ante nuestra negativa a pedir más dinero alegando que teníamos ahorros, nos obligaron a cambiar nuestros ahorros desde otro banco a la caja rural y nos exigieron que comenzáramos a pagar con nuestros ahorros y luego ya nos concederían la hipoteca. Bueno, después de mucho insistir finalmente nos la concedieron y cuando fuimos a la caja a ver las condiciones no eran las mismas que nos habían dicho e un principio. Yo las había apuntado en un papel (pardilla de mi) dado que aquellas primeras condiciones el director se negó a darme copia a pesar de que yo se la había pedido. Pero en esos momentos y hubiese firmado mi sentencia de muerte si me la hubiesen puesto delante. No nos dio opción a negociar ninguna condición, se nos impuso  desde la entidad y cuando pregunté por el suelo y el techo, el director me dijo que no me preocupara porque eso no afectaba apenas a la hipoteca (tengo de suelo un 3,5% y de techo un 14%) que teniendo en cuenta a como estaba el techo era de suponer que un 3,5% de suelo no era apenas nada, y yo no tuve más remedio que creerlo y firmar. (No recuerdo haber firmado Oferta vinculante, pero en casa la he encontrado sin firmar con fecha del 02 de abril del 2009). El día 6 de abril del 2009 firmábamos ante el notario cuatro documentos al mismo tiemepo (la escritura del terreno, la cancelación de la anterior hipoteca que el antiguo dueño tenía con otra entidad, la escritura de compra-venta y la Hipoteca) por lo que yo no me enteré de nada.

¿Hay alguna posibilidad de reclamar en mi caso? ¿Tengo el proyecto de obra y la factura con fecha de noviembre del 2008 sobre un terreno que no era mío, tengo facturas de albañiles y materiales de febrero y marzo del 2009 y todas las escrituras con fecha del 6 de abril del 2009? puedo alegar que hubo malas prácticas y que no se me informó debidamente de cómo afectaba el suelo y el techo a mi hipoteca, además de que no se me dio opción a negociarlos?

Gracias
 

Hola,

Entiendo que la hipoteca la contraste en abril de 2009 no? En lo que hay que centrarse es en ese momento ya que de noviembre de 2008 a abril de 2009 pasan muchos meses y dado que no tienes ningún justificiante que te dieran manteniendo las condiciones hasta abril de 2009 no aporta demasiado el tema de 2008. El hecho de empezar a hacer las obras sin tener la hipoteca ni una oferta vinculante fue un error, supongo que motivado por fiaros en exceso del director cosa que suele ser bastante habitual, ya que incluso podría haberse dado el caso que luego no te hubiesen dado el préstamo con lo que hubieses tenido un gran problema.

Si nos centramos en 2009 sí que se puede reclamar ya que comentas que no te informaron adecuadamente hasta el momento de la firma por lo que entiendo que no te entregaron previamente una oferta vinculante con las condiciones.

Un saludo

Bueno pues os cuento lo que ha pasado.
En primer lugar yo entre los papeles del notario tengo unos documentos (Oferta Vinculante) con los datos de la hipoteca en los que no pone expresamente suelo y techo (no se si eso es normal, porque para mi todo son porcentajes), pero ahora que ya me estoy empezando a enterara del tema supongo que son los datos que bienen redactados de la siguiente manera:
- Tipo de interés anual: más de 6 meses: Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el BOE + 1,22 puntos. Mínimo 3,5% Máximo 14%. pero en su momento a mi nadie me explicó que significaban esas cifras.

El caso es que la copia que tengo en mi poder con fecha del 2 de abril del 2009 (4 días antes de la firma ante notario) está sin firmar, y hoy he ido a hablar con el director de la sucursal para intentar negociar y me ha dicho que nanai. cuando le he mencionado lo de la Oferta Vinculante me ha dicho que eso se firmó ante notario.

Luego cuando he llegado a casa he revisado la escritura y en una de las cláusulas pone:
-"(...) yo el notario advierto expresamente:1) Que la parte prestataria ha renunciado expresamente ante mí al derecho, del cual le advertí, de examinar el texto proyectado de la presente escritura durante los tres días hábiles anteriores al del presente otorgamiento; por lo que a su elección este otorgamiento tiene lugar en mi despacho..."

Teniendo en cuenta que a nosotros nadie nos informó que teníamos derecho a un examen previo de tres días hábiles antes de la firma ante notario, que el día de la firma ante el notario era el primer y único día en mi vida en que yo había visto a ese señor, y que no me enteré de nada de lo que allí se nos leyó y más aún después de habérsenos leído ya tres escrituras más; y teniendo en cuenta que la oferta vinculante no firmada que tengo en casa tiene fecha del 2 de abril del 2009 (Jueves) y la firma de la escritura fue el día 6 de abril del 2009 (lunes) por lo que no hay 3 días hábiles entre una y otra, y que yo no recuerdo haber firmado.

Quisiera saber qué significa todo esto, porque no entiendo mucho y si tengo derecho a reclamar algo.

Gracias

Hola,

En los datos que nos pones de la oferta vinculante sí se incluye la cláusula suelo, que aunque se llame coloquailemente así no viene redactada nunca como cláusula suelo, sinó como un mínimo o límitación de tipo de interés. En tu caso por lo tanto es del 3,5%.

Respecto a la copia que tu tienes en tu poder es bastante normal que no esté firmada por ti, lo importante es averiguar si la que tiene el banco está firmada por ti. Si estuviese firmada sería más complicado reclamar aunque por lo que comentas no se cumplió el plazo de los 3 días hábiles. Sin embargo,comentarte también que dicho plazo viene regido por la OM de 1994 y sólo están directamente afectadas las hipotecas de 150.000 euros o menos importe.

Un saludo

Perdón por mi insistencia, pero ¿quieres decir que las ofertas vinculantes de las hipotecas firmadas después del 2007 no tienen que cumplir con los plazos de los tres días hábiles?.

Y otro asunto que se me ha olvidado comentar, ¿no se considera falta de reciprocidad entre el suelo y el techo a un 3,5% y un 14%?. Es que quiero estar muy segura de todo antes de dar ningún paso.

Gracias de nuevo

No, no quiero decir eso. Sólo lo que te he comentado que la OM se aplica a las que tengan importe menor o igual a 150.000 euros.  Las que van de 2008 a mediados de 2012 siguen teniendo vigente dicha OM pero además a finales de 2007 se publicó la Ley 41/2007 donde se especificaba la necesidad de ampliar la entrega de la oferta vinculante a todos los préstamos independientemente del importe si bien no explicita nada sobre los 3 días y es más una recomendación de cara a fijar una nueva Orden donde es especifique lo contenido en la Ley. Sin embargo, fijamos el criterio que a partir de esa fecha es obligatoria debido al espíritu de la ley.
Lo que es muy importante que tengáis en cuenta es que tanto la OM como la Ley 41/2007 se usan como elementos para justificar la falta de transparencia y eso a la postre es lo que hay que demostrar para anular la cláusula suelo.

Sobre el tema de la falta de reciprocidad, dicha falta de reciprocidad a efectos prácticos de reclamación no aporta demasiado ya que todas las cláusulas suelo de un banco suele tener los mismos rangos y el propio Servicio de Atención al Cliente del Banco nunca reconocerá dicha falta de reciprocidad.
A nivel de demanda judicial si tiene más peso, sobretodo para demostrar que no es una cláusula pactada sinó que viene fijada por el banco.

La idea básica que debéis tener en mente para anular la cláusula suelo es justificar la falta de transparencia. Para ello también es muy importante revisar la escritura y ver si está redactada de manera clara la cláusula suelo, si queda enmascarada en otras cláusulas, etc...


Un saludo

Yo que tu iria a la plataforma de afectados por la hipoteca de tu ciudad, LA PAH, ni abogados ni nada, ellos te pueden decir que puedes hacer. saludos