Oferta Vinculante = Solicitud de Préstamo?

Hola a todos,
Quisiera contaros mi caso y si podéis ayudarme  un poco con mis dudas, os lo agradecería.
Mi préstamo hipotecario lo tengo en Cajamar por una cantidad de 220.000 € y desde el 28 de octubre de 2008. El suelo es de 3,25 y techo del 15%.
Bueno, he de añadir que no me subrogué con el banco con el que trabajaba la promotora (Banesto), y me busqué otro banco (Cajamar) con otras condiciones, que yo consideré más ventajosas.
Hoy he ido a mi banco a pedir cita con el director y me ha querido atender la interventora.
Me ha dicho que están a la espera de lo que les comunique el tribunal cómo acatar la sentencia, si a todos en general o caso por caso. Con respecto a esto me ha dicho que le llame en dos semanas que sabrá algo más.
Luego le he preguntado si tengo oferta vinculante o no, y me ha sacado una solicitud de préstamo, firmada por mi el 21 de octubre (7 días antes de la firma de la hipoteca).¿Es esto la oferta vinculante? Ahí figura la cláusula suelo-techo.
¿Tengo alguna posibilidad de poder conseguir que me eliminen esa cláusula?
Me han dicho que esta solicitud sólo la tienen ellos, a mi no me la dieron al igual que días después de la firma, me entregaron la escritura de compraventa, pero no me dieron ninguna copia de la escritura del préstamo hipotecario, la he pedido recientemente y me han entregado unas fotocopias.
En mi opinión deberían facilitar una copia de todo lo que se firma para por lo menos, releer y estudiar en casa con tranquilidad.
He pensado presentar una reclamación a Atención al Cliente de Cajamar ¿es lo más adecuado?

Buenos días,

Al ser de más de 150.000 euros la hipoteca esta no queda sujeta a la Orden Ministerial de mayo de 1994 por lo que la obligatoriedad de los 3 días desaparece. Si está sujeta a la ley 41/2007 que establece que debe darse la documentación de las condiciones de la hipoteca previamente a la escritura pero al tener el docuemento de solicitud el banco alegará que cumplió ese requisito. Sin embargo, en tu caso lo más importante es que el Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas suelos de Cajamar examinadas son nulas por falta de transparencia (eso afecta a prácticamente todas). Los motivos de que sean nulas son los siguientes (te citamos la sentencia del Supremo):


 225. En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:
a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.


Por lo tanto reclamando en base a dicha sentencia deben anularte sin duda tu cláusula suelo.

Efectivamente lo que comentas es correcto, debes presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de Cajamar. Puedes mencionar el hecho que comentas de que deberían haberte dado una copia para ti y que lo razonable sería que hubieses firmado el documento de solicitud con más antelación y que hubieses tenido la posibilidad de examinar la escritura en el Notario pero sobre todo incluye la referencia a la sentencia del Supremo que en tu caso será el elemento que te permitirá eliminarla.

Saludos

Nosotros tenemos una hipoteca de menos de 150.000 euros con Caja Rural escriturada en 2007 y NO tenemos oferta vinculante firmada, pues no se nos entregó; reclamamos al Banco de España y nos dicen que no hay falta de transparencia puesto que firmamos una solicitud de préstamo en enero de 2007, donde aparecían las condiciones ( que ni siquiera son las mismas ya que el techo del 16% se escritura al final -no se por que, pues no lo negociamos- en un 12%) y la escritura.

La verdad, ha sido un golpe muy duro, pues no nos lo esperábamos y no sabemos bien que hacer; ni a que viene que diga el Banco de España que no hay falta de transparencia por que firmamos una solicitud de préstamo cuando no nos entregaron oferta vinculante.

¿Alguien nos podría ayudar?.

Gracias.

Hola,

Lo primero sería saber si era obligatoria la oferta vinculante. ¿era una hipoteca nueva o subrogación?
Imagino que la solicitud que comentas te la dieron con antelación y contenía la cláusula suelo, por eso han dicho que no hay falta de transparencia.

Saludos

Era una hipoteca nueva, pero te comento que la solicitud de préstamo que firmamos siquiera se corresponde a las cláusulas  finales (solicitud techo 16%, escritura 12%).

No entiendo que tiene que ver la solicitud de préstamo, ( donde te dicen, firme aquí y esperen nuestra respuesta) a la oferta vinculante que te tienen que facilitar una copia y demás.

Nuestra hipoteca cumple todos los requisitos para la aplicación de la orden ministerial, ¿como es que no hay falta de transparencia?.

Además nos adherimos a un convenio en el que venía reflejado el tipo de interés EURIBOR + 0,75, pero nada, ninguna referencia a la clausula suelo (que esa es otra y no quiero liarlo con lo anterior).

¿Que podemos hacer?

¿Es igual una solicitud de préstamo a una clausula vinculante?.

Esperando noticias,

os agradecemos vuestro tiempo.

 

 

Hola,

Piensa que lo que reclamas es el suelo y no el techo así que la discrepancia del techo en este caso no tiene importancia en cuanto a la transparencia del suelo.

En cuanto a la Orden Ministerial sí que se aplica en tu caso con los datos que nos das y por lo tanto estaban obligados a facilitarte un documento con las características descritas por dicha Orden Ministerial (lo más importante no es el título del documento sinó el contenido), entendemos que el Banco de España habrá examinado el documento de solicitud de préstamo y habrá estimado que contiene la información adecuada.
Nosotros de hecho en reclamaciones que presentamos a través de nuestro Servicio de Reclamaciones analizamos la documentación a fondo y en los casos en que hay la solicitud firmada y con las características detalladas por la OM buscamos otros argumentos para defender la falta de transparencia ya que entendemos que el Banco estimará que se ha cumplido dicha OM.

Sobre lo que comentas de "firme aquí y esperen nuestra respuesta" cuando entregan la oferta vinculante suele ser igual, te dicen "firme aquí es lo que te comentamos".

Llegado a este punto las opciones que tienes son: o bien presentar una nueva reclamación al Servicio de Atención al Cliente exponiendo la falta de transparencia y poniendo el motivo por el que tu crees que hay falta de transparencia (más allá de volver a comentar que no te dieron la oferta vinculante) y también mencionando la sentencia del Tribunal Supremo o bien plantearte la vía de la demanda judicial.

Saludos

Pero no lo entiendo, supuestamente:

 El artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, “En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.

Es esta la esencia de que se obligue a las entidades a emitir la oferta vinculante, constatar y dejar claro el derecho del prestatario (...) a examinar el proyecto en el despacho del notario.

E igualmente, he leido que la oferta vinculante caduca a los diez días y la solicitud se firmó en el mes de enero de 2007, cuando firmamos en marzo del mismo año; ¿como puede entonces ser igual?.

Desde luego no parece que tenga nada que ver.

Y que quede claro que agradezco tu ayuda, ¿me lo podrías aclarar?.

Gracias.

Es decir, la oferta vinculante, según el artículo citado, tampoco tendría validez SI NO Informase del derecho a examinar el `proyecto en el despacho del Notario, dándose la circunstancia que una oferta vinculante que recogiera las condiciones, en las cuales no se introdujese la notificación de este derecho sería nula, por expreso deseo del legislador.

El artículo dice se hará constar, no dice: se podrá o será conveniente, es una obligación establecida para dar validez a la oferta, ese dato es lo que lo diferencia con total claridad de una solicitud de préstamo u otro documento parecido.

Esperando noticias, recibid un gran saludo.

Hola,

No tenemos la solicitud de préstamo y no vemos la información que refleja. En algunos casos la solicitud de préstamo sí informa del derecho del prestatario de revisar el proyecto de escritura. Imagino que por lo que dices no lo pone en la tuya no?

Lo que no es correcto es que la oferta vinculante caduque a los 10 días, sinó que debe tener un mínimo de vigencia de 10 días.

No es que justifiquemos o no el dictamen del Banco de España sinó que te lo estamos explicando con nuestra opinión. No es que sea exactamente lo mismo la oferta vinculante que la solicitud de préstamo pero si presenta los elementos imprescindibles de la OM respecto al caso reclamado en concreto (es decir la cláusula suelo) el Banco de España puede entender que conocías la existencia de la cláusula suelo.

De cualquier forma, la OM es un elemento muy importante para eliminar la cláusula suelo pero eso no quiere decir que su incumplimiento o su incumpliento parcial implique directamente la eliminación sobretodo cuando hay otros elementos que justifican que tu podías conocer la existencia de la cláusula suelo como es este caso.

De todas maneras piensa que esto es una reclamación extrajudicial y siempre puedes presentar la demanda judicial en el juzgado para conseguir la eliminación. De hecho desde la sentencia del Supremo todas las sentencias conocidas menos una han anulado la cláusula suelo.

Un saludo

Muy buenas,

A continuación os voy a contar mi caso, para ver si es posible que aportéis algo de luz a la cada vez más sombría lucha perdida de la clausula suelo. Porque entre el desconocimiento y que algunas cosas no me quedan muy claras, sigo teniendo muchas dudas sobre todo.

Pues bien, la entidad bancaria con la que tengo contratado el préstamo hipotecario es Globalcaja (Caja Rural de Castilla-La Mancha)

Las condiciones de mi contrato son las siguientes:

120.000€ a 30 años con un Euribor + 1,25; pero con el mínimo de suelo del 3%.
La fecha de mi firma del contrato hipotecario fue el 31 de diciembre de 2012 y fue por subrogación.

Tras leerme todo lo reflejado en vuestra página, tomé la decisión de presentar el escrito en mi sucursal bancaria. Eso fue el 12 de julio y todavía no he recibido respuesta alguna.

Ante esto, os pregunto: ¿presento escrito al Banco de España? ¿reuno las condiciones para que mi clausula suelo pueda ser abolida?

Muchas gracias de antemano!!!

Buenos días,


Dado que han pasado 2 meses desde que reclamaste puedes reclamar al Banco de España sin problema (siempre que reclamaras al Servicio de Atención al Cliente y tengas algún justificante que acredite que han pasado 2 meses desde que reclamaste).
Sobre si te la anularan o no eso depende de los detalles del caso en concreto y del banco básicamente por lo que no podemos asegurártelo ya que nos das pocos datos. Deberíamos ver la escritura, documentos precontractuales, etc...

Un saludo

Hola,
Mi caso es el siguiente:
Hipoteca de 270.000 eruos firmada ante notario el día15 de mayo de 2008. (En la escritura de hipoteca aparece la clausula suelo)
Oferta Vinculante en la que NO aparece dicha clausula, firmada el día 13 de mayo. (No hay los 3 días hábiles de anterioridad a la firma de contrato)
1.-Hago reclamación al SAC de la entidad. Me informan de la legalidad de la clausula y que yo lo sabía con anteriorida.
2.-Hago la reclamación al Banco de España.
3.-Recibo alegación de la entidad diciendo que yo estaba informado de dicha clausula y adjuntan documento de solicitud de hipoteca donde sí aparece dicha clausula. La fecha es la misma que la de la Oferta Vinculante solo que con con 9 minutos antes. Además de ser anterior a la OV(aunque sean unos minutos, aparece al hora en ambos documentos) no se me entregó copia de dicha solicitud.
4.-Me contesta el Banco de España. En el informe citan la mala práctica de la entida, lo repite en varios puntos y en la conclusión del informe, una vez más, citan textualmente "Se observa, por parte de la entidad reclamada, que la actuación de la misma es contraria a los buenos usos y prácticas financieras."

¿En un caso así que prevalece? por un lado tengo la solicitud de préstamo fecha y hora: 13/05/08 10:59h, en la que sí aparece dicha clausula y por otro lado tengo la OV con fecha: 13/05/08 11:08h, en la que NO aparece dicha clausula, todas las demas clausulas y vinculaciones sí. Y sobretodo tengo el informe del BdE donde en repetidas ocasines hace constar el mal uso y practias financieras de la entidad.

¿Qué posibilidades tengo? Denuncio o no? en caso de denunciar qué es mejor de forma individual o colectivamente (por ejemplo AUSBANC)??
Gracias

Hola,

Si tienes posibilidades aunque habría que ver a fondo todos los detalles de tu operación.
La demanda siempre es mejor hacerla individual aunque obviamente tiene un poco más de coste individual que colectiva.

Un saludo